Во втором квартале столичный рынок жилья оставался активным прежде всего за счет квартир на вторичном рынке. При этом жилье стало доступнее для покупателей: чистые зарплаты растут заметно быстрее цен на квартиры . По расчетам Swedbank , семья с доходом в полторы средние зарплаты сейчас может позволить себе квартиру большей площади, чем год назад, несмотря на высокий Euribor.
Во втором квартале 2026 года вторичный рынок Таллинна был традиционно активнее, чем в начале года. Однако по сравнению со вторым кварталом прошлого года количество сделок осталось примерно на том же уровне. По данным Swedbank, количество бронирований в новостройках было ниже как по сравнению с предыдущим кварталом, так и с аналогичным периодом прошлого года, в то время как предложение новых квартир немного увеличилось.
В первой половине года среднее время продажи квартиры в новостройке составляло 2 года и 1 месяц. Для сравнения: в период пиковых значений Euribor (2023–2024 годы) этот показатель составлял 2 года и 4 месяца, а в допандемийные годы (2010–2019) – в среднем всего 1 год и 2 месяца, передает данные экономист Swedbank Марианна Рыбинская.
Покупательная способность зарплаты на рынке квартир в этом году заметно выросла
Покупательная способность средней чистой зарплаты на рынке жилья по сравнению с прошлым годом заметно улучшилась. Благодаря налоговой реформе рост чистых доходов ускорился и значительно опережает рост цен на квартиры. По данным земельного департамента, во втором квартале средняя цена квартир на вторичном рынке была на 4% выше, чем годом ранее, тогда как рост цен на предлагаемые новостройки, по данным Swedbank, составил около 5%.
Во втором квартале домохозяйство, проживающее в Таллинне и получающее доход в размере полутора средних чистых зарплат, могло позволить себе купить на вторичном рынке квартиру площадью до 77,6 кв. м*. Годом ранее этот показатель составлял чуть более 74 кв. м. Если ориентироваться на цены, предлагаемые застройщиками, в первом квартале можно было приобрести квартиру площадью 44,7 кв. м в новостройке, тогда как годом ранее – до 42 кв. м.
Согласно прогнозу банка, в этом году Европейский центральный банк еще один раз повысит процентную ставку – в сентябре на 0,25 процентного пункта. Таким образом, текущий уровень рыночных процентных ставок уже отражает одно ожидаемое повышение ставки. Хотя Euribor и во второй половине года останется выше прошлогоднего уровня, благодаря быстрому росту чистых зарплат покупательная способность домохозяйств на рынке жилья Таллинна останется выше, чем год назад.
Доступность квартир ухудшилась и в Риге, и в Вильнюсе
И в Риге, и в Вильнюсе активность на рынке квартир во втором квартале была несколько ниже, чем годом ранее, но по-прежнему превышала долгосрочный средний уровень. В обеих столицах рост зарплат отставал от роста цен на квартиры, поэтому их доступность ухудшилась как по сравнению с предыдущим кварталом, так и с аналогичным периодом прошлого года. В Риге рост цен на квартиры ускорился до более чем 7%, а в Вильнюсе в годовом выражении по-прежнему превышал 13%.
Несмотря на ухудшение доступности (под доступностью понимается ситуация, при которой платежи по жилищному кредиту сроком на 30 лет с первоначальным взносом 15% составляют 30% чистого дохода домохозяйства) квартир в Риге и Вильнюсе, новостройки там по-прежнему были доступнее, чем в Таллинне. По расчtтам Swedbank, во втором квартале среднестатистическому домохозяйству в Риге была доступна квартира площадью 58 кв. м в новостройке. В Вильнюсе доступной была квартира площадью 53,5 кв. м. В Таллинне соответствующий показатель, согласно статистике Земельно-пространственного департамента, составлял около 50 кв. м, а исходя из цен, предлагаемых застройщиками, – 44,7 кв. м. В отличие от текущих цен в предложениях застройщиков, данные Земельно-пространственного департамента отражают уже заключённые сделки, поэтому могут основываться на более раннем уровне цен и создавать несколько более благоприятное представление о доступности новостроек.
На вторичном рынке среднестатистическому домохозяйству, проживающему в Вильнюсе, в третьем квартале была доступна квартира площадью 61 кв. м. Хотя сопоставимых данных по Риге нет, в целом доступность квартир на вторичном рынке там лучше, чем в Таллинне и Вильнюсе.
* В основе расчета доступности жилья Swedbank в странах Балтии лежит домохозяйство с доходом, равным 1,5 средней чистой зарплаты. Под доступностью понимается ситуация, при которой платежи по жилищному кредиту сроком на 30 лет с первоначальным взносом 15% составляют 30% чистого дохода домохозяйства.
