Квартирный вопрос: стоит ли покупать недвижимость в Риге вместо Таллинна ради лишних метров?

Желание получить больше квадратных метров за те же деньги все чаще заставляет покупателей смотреть в сторону столицы Латвии, где жилье значительно дешевле эстонского. Эксперты Luminor проанализировали, оправдана ли такая экономия и почему инвесторам не стоит слепо доверять заманчивым ценникам на рижском рынке.

В Эстонии внимание инвесторов в недвижимость в основном сосредоточено на Таллинне и Тарту, а в последние годы к ним добавились рынки недвижимости южных стран – Испании, Португалии и Италии. Однако все чаще инвесторы обращают внимание и на возможности поближе к дому – в Риге, которой все активнее интересуются и эстонские девелоперы.

Хотя за последние пять лет цены на жилую недвижимость в Латвии выросли примерно на 51%, их средний уровень по-прежнему значительно ниже, чем в Эстонии. По словам главы сферы партнерских отношений Luminor Элара Оллика, такое сочетание факторов может сделать Ригу привлекательной для инвесторов, желающих географически диверсифицировать свои вложения.

„О недвижимости в Риге уже нельзя сказать, что она повсеместно дешевая, однако по сравнению с Таллинном там по-прежнему можно найти качественные объекты по ценам, позволяющим инвесторам получить за те же деньги больше“, – сказал Оллик.

Цены ниже, но и рынок менее активный

Особенно заметно различие с Таллинном на рынке новостроек Риги. Несколько эстонских девелоперов уже активнее вышли на рижский рынок и расширили там свою деятельность, видя долгосрочный потенциал местных проектов. Иными словами, возможности в Риге ищут не только частные инвесторы, но и профессиональные участники рынка.

Несмотря на то что население Риги больше, чем Таллинна, рынок квартир там менее активен. За первые семь месяцев 2026 года в Риге было продано 4636 квартир, в том числе 332 квартиры в новостройках. В Таллинне соответствующие показатели составили 5039 и 454 квартиры. Эти цифры свидетельствуют о том, что, хотя Рига может привлекать более низкими ценами покупки, ликвидность рынка в целом там ниже, чем в Таллинне.

По словам руководителя сферы жилищных кредитов Luminor в странах Балтии Каспарса Саусайса, более низкую активность сделок всё же не следует воспринимать как признак слабого спроса. „Покупатели недвижимости в Риге со временем становятся веё более осведомленными и требовательными. При принятии решения о покупке все большую роль играют местоположение, энергоэффективность и качество здания, а спрос концентрируется на удачно расположенных проектах и районах“, – сказал Саусайс.

За тот же бюджет в Риге можно получить больше

Разницу между двумя столицами хорошо иллюстрируют и предложения на порталах недвижимости. Например, трехкомнатную квартиру в хорошем состоянии в доме 2015 года постройки в Риге можно приобрести за 245 000 евро, то есть примерно за 2784 евро за квадратный метр. Новая трехкомнатная квартира в районе Скансте стоит 257 500 евро, или около 3370 евро за квадратный метр.

В таллиннском районе Мяэпеалсе, расположенном несколько дальше от центра города, чем рижский Скансте, сопоставимая квартира в доме 2012 года постройки предлагается за 269 000 евро, или примерно за 3568 евро за квадратный метр. Стоимость новой трехкомнатной квартиры поблизости составляет 277 190 евро, то есть около 4529 евро за квадратный метр.

Таким образом, располагая бюджетом примерно в 250 000–280 000 евро, покупатель сейчас может приобрести в Риге более просторное или более новое жилье, заплатив при этом заметно меньше за квадратный метр.

Рижский рынок неоднороден

Тем не менее, по словам Оллика, инвестору не стоит принимать решения исключительно на основании общего сравнения цен или таблицы Excel. „Как и в Таллинне, различия между районами, зданиями и отдельными девелоперскими проектами могут быть очень значительными. Поэтому инвестиционное решение нельзя основывать лишь на сравнении средних цен за квадратный метр“, – сказал он.

Каспарс Саусайс добавил, что на рижском рынке все более заметным становится разрыв между качественными новыми и относительно новыми проектами и старым жилым фондом. „Спрос на энергоэффективные новостройки и реновированные здания постоянно растет. Если же речь идет о старом жилом фонде, покупателю необходимо очень тщательно оценить целый ряд факторов – общее состояние здания, возможности управляющей организации или товарищества, а также будущую потребность в реновации“.

И в Риге, и в Таллинне в районах панельной застройки имеется большое количество многоквартирных домов, нуждающихся в масштабной реновации. Поэтому, особенно при покупке более доступной недвижимости, оценка общего состояния здания не менее важна, чем оценка качества самой квартиры.

Каспарс Саусайс отметил, что в Риге реновировано лишь около 4–6% панельных домов советского периода, тогда как в Таллинне этот показатель, в зависимости от района, значительно выше. Например, в Мустамяэ, одном из наиболее привлекательных для покупателей жилья таллиннских районов, доля реновированных многоквартирных домов достигает 40%.

Более низкая цена сама по себе не делает инвестицию лучше

При нынешнем уровне цен Рига может предоставить эстонским инвесторам хорошую возможность диверсифицировать свой портфель и воспользоваться ростом рынка в Балтийском регионе. Однако, как и на любом рынке недвижимости – отечественном или зарубежном, – успех прежде всего зависит от тщательной подготовки.

„Прежде чем принимать инвестиционное решение, необходимо внимательно изучить тенденции местного рынка, особенности рынка аренды, налоговую среду и перспективы развития конкретного района. Преимущество покупки недвижимости в Таллинне заключается в том, что инвестор, как правило, хорошо знает и сам рынок, и местные условия. Преимущество Риги может состоять в том, что часть потенциального роста цен там еще впереди. Удачно выбранный объект может обеспечить очень привлекательную доходность, но вкладывать деньги вслепую определенно не стоит“, – подчеркнул Оллик.