Гостиная с открытой кухней, расширенная ванная комната или две комнаты, объединенные в одну, могут сделать квартиру на вторичном рынке заманчивой. Но, по словам исполнительного директора Kinnisvara24 Урмаса Уйбомяэ, перед сделкой покупателю стоит проверить, были ли перепланировки выполнены по правилам. Иначе вместе с квартирой можно получить в нагрузку обязанность узаконить строительные работы задним числом, а то и вовсе их переделать.
Когда покупатели смотрят отремонтированную квартиру, они, по словам Уйбомяэ, обычно сосредоточены на ее внешнем виде и отделке, а вот какие стены снесли и переделывали ли водопровод, электропроводку и вентиляцию, часто не выясняют.
„Основательный ремонт еще не значит, что все строительные работы были разрешены и согласованы. Особенно в домах постарше стоит обратить внимание на то, имеются ли необходимые документы на сделанные в квартире изменения“, – сказал он.
Уйбомяэ советует для начала сравнить нынешнюю планировку квартиры с планами и данными строительного регистра. Если по регистру комнат три, а на деле две, стоит спросить, когда и как квартиру переделали. Важно выяснить, не затронула ли перепланировка несущие конструкции дома. Если убрали ненесущую перегородку, бывает достаточно обновить данные в регистре.
Но если в квартире, например, частично снесена несущая стена, кухня или ванная перенесена в другое помещение или балкон объединен с жилой комнатой, у продавца нужно выяснить, получены ли на эти работы необходимые согласования и есть ли документы, подтверждающие их соответствие требованиям. Если экспертиза покажет, что несущую стену после переделки не усилили как положено, местное самоуправление может даже потребовать вернуть квартиру в первоначальное состояние.
Новые требования к перепланировке квартир
В зависимости от характера перепланировки могут понадобиться разрешение на строительство или уведомление о строительстве, строительный проект или чертежи, а также согласие квартирного товарищества. С августа этого года действует новое требование: разрешение на строительство нужно получать, чтобы сделать проем в несущей стене, частично ее снести, объединить две квартиры через несущую стену или перестроить наружные ограждающие конструкции дома. То же требование действует и тогда, когда несущие или наружные ограждающие конструкции дома меняют при обновлении инженерных систем.
При изменении конструкций важны также инженерные расчеты, строительный проект и исполнительная документация. Перенос ванной комнаты и кухни тоже требует проекта, если при этом меняются общедомовые трубопроводы или вентиляция. Нужно учитывать и то, что местное самоуправление или квартирное товарищество может не согласиться на устройство ванной над жилой комнатой соседей снизу.
Если в квартире строят сауну, добавляются требования к электрике, защите от влаги и пожарной безопасности. Меняя окна или застекляя балкон, нужно соблюдать требования к внешнему облику дома. А при замене двери между квартирой и общим коридором нужно учитывать правила пожарной безопасности и ставить противопожарную дверь, отвечающую нормам.
Не на все работы внутри квартиры нужно разрешение
Обычный ремонт, при котором меняют отделочные материалы и обновляют кухню и сантехнику, не перенося их, согласования не требует. Чтобы убрать ненесущую перегородку, уведомление о строительстве, как правило, подавать не нужно. Если же местное самоуправление его все-таки требует, к уведомлению прикладывается план квартиры с отмеченными на нем планируемыми изменениями.
А вот несущие стены, конструкции, от которых зависит устойчивость дома, общие трубопроводы, системы отопления и вентиляции, а также фасад здания собственник квартиры самовольно менять не вправе, даже если частично они находятся в его квартире. Такие работы, помимо местного самоуправления, нужно согласовать и с квартирным товариществом. При более серьезных изменениях нужна еще и договоренность с остальными собственниками квартир в доме: одного согласия правления квартирного товарищества мало. „При этом квартирное товарищество не может требовать строительный проект на каждый простой ремонт внутри квартиры просто по своему усмотрению“, – добавил Уйбомяэ.
Отсутствие документов может повлиять на сделку
Уйбомяэ отмечает: если документов не хватает, это еще не значит, что квартиру нельзя купить или продать, но это может обернуться дополнительными расходами и обязательствами.
„Покупателю, возможно, придется заказать экспертизу, задним числом составить строительный проект или вернуть квартиру в отвечающее требованиям состояние. Это способно заметно изменить ее реальную цену. Поэтому выяснить, насколько серьезны потенциальные проблемы и во что обойдется их устранение, лучше еще до принятия решения о покупке“, – сказал он.
Если перепланировка уже выполнена, до заключения сделки следует выяснить у местного самоуправления, можно ли ее задокументировать или узаконить. Разумно также спросить у банка, не повлияет ли нехватка документов на кредит или оценку залога, а у страховщика – как именно покрываются связанные с перепланировкой риски.
Продавцам квартир Уйбомяэ рекомендует заранее привести необходимые документы в порядок. Расхождения между сделанными в квартире переделками и документами могут затянуть сделку и повлечь дополнительные траты.
