Компании переезжают в современные офисы, чтобы улучшить условия труда. Из-за этого большие офисные здания остаются пустыми. Сейчас таллиннские власти и застройщики ищут возможности переоборудовать эти площади в квартиры, пишет Delfi.
Осенью прошлого года Swedbank покинул долго служившее ему офисное здание на улице Лийвалайа и переехал в новую башню Arter. Сейчас новое офисное здание строит и LHV, а третий крупный банк — SEB — вскоре переедет в жилой и деловой квартал Talsinki.
По словам члена правления Союза эстонских компаний недвижимости Андреса Аавика, предприятия стремятся создать более качественные условия труда, что способствует развитию новых деловых кварталов. Старые здания так называемого класса B остаются без внимания — более 10% из них пустуют.
„Если раньше строили много отдельных офисных зданий, то теперь предпочитают целые деловые комплексы, где есть услуги, заведения общественного питания, общественный транспорт и все остальное необходимое“, — объяснил Аавик, почему арендаторы переезжают из старых зданий в новые.
По данным компании недвижимости Newsec, в начале этого года в Таллинне насчитывалось около 1,13 млн квадратных метров офисных площадей, а еще 171 000 квадратных метров находились в стадии строительства.
По словам вице-мэра Таллинна Тийта Терика, в обсуждениях будущего старых офисных зданий особое место занимают именно банки. Обычно компании освобождают отдельные этажи или небольшие помещения, тогда как банки оставляют целые офисные здания. Найти новых арендаторов для таких объектов может быть непросто, поскольку зачастую оставшиеся пустыми площади уже не отвечают требованиям времени.
Старым офисным зданиям ищут новое применение
По словам Терика, город уже видит рост интереса к изменению назначения офисных зданий. „Реально существует запрос прежде всего на переоборудование старых офисных площадей в жилые помещения“, — сказал он.
За последние пять лет Таллинн выдал 46 разрешений на строительство офисных зданий, однако темпы возведения новых объектов замедлились. Если в 2021 году было выдано 15 разрешений, то в прошлом году — семь.
Тем временем по мере появления новых современных деловых комплексов старые офисные здания постепенно пустеют. Чтобы привлечь новых арендаторов, в них приходится проводить капитальный ремонт, как это планируется сделать в нынешнем здании SEB на Торнимяэ, либо искать объектам совершенно новое применение.
По словам Терика, владельцы недвижимости все чаще обращаются к городским властям с вопросом, можно ли переоборудовать офисное здание в жилой дом. „Когда здание пустует, владелец продолжает терять деньги“, — отметил Терик.
За прошедшие годы в центре Таллинна было разработано множество детальных планировок, предусматривающих строительство новых офисных зданий и коммерческих помещений. Если все эти планы будут реализованы, в центре города появится около 100 000 новых рабочих мест. „Очевидно, что в изменившихся условиях потребность в таком количестве коммерческих площадей уже не столь велика“, — отметила руководитель службы планирования и архитектуры Департамента городского планирования Таллинна Кристи Гришаков.
Необходимо выполнить ряд условий
По словам Гришаков, интерес к переоборудованию офисных зданий заметно вырос после пандемии COVID-19 и распространения гибридного формата работы. Однако особенно активно этим вопросом стали заниматься в последний год. Андрес Аавик подтвердил, что среди застройщиков интерес к переоборудованию офисов в квартиры становится всё более заметным.
В первую очередь такой интерес наблюдается в районах, где спрос на офисные площади снизился, а потребность в жилье , напротив, выросла.
„Если существующее офисное здание можно переоборудовать в жилое с относительно небольшими вложениями, это может оказаться дешевле, чем строительство совершенно нового жилого дома“, — сказал Аавик.
Чтобы застройщики могли уже на раннем этапе оценить осуществимость проекта, город разработал специальный контрольный список.
„Важно понять, подходит ли район для проживания в принципе: есть ли там необходимые услуги, общественный транспорт, зеленые зоны и качественное общественное пространство“, — пояснила Гришаков. Только после этого оцениваются технические параметры, такие как естественное освещение, вентиляция, уровень шума и планировка здания.
Однако переоборудовать офисные здания в жилые дома целесообразно не во всех случаях. Например, в зданиях, расположенных вдоль улиц с интенсивным движением, проблемой могут стать шум и отсутствие качественного общественного пространства. Сейчас дальше всего продвинулось обсуждение будущего главного офиса LHV на Тартуском шоссе. На данный момент это самый конкретный пример того, как офисное здание может превратиться в многоквартирный жилой дом.
По словам Гришаков, преимущество здания LHV — его удачное расположение: поблизости есть общественный транспорт, различные услуги и даже несколько зеленых зон. Вместе с тем необходимо решить вопросы, связанные с шумом и обеспечением качественной жилой среды. Гораздо сложнее, считает она, переоборудовать старое офисное здание Swedbank на улице Лийвалайа. Оно находится рядом с крупной транспортной развязкой, и прежде чем создавать здесь жилые площади, необходимо основательно переосмыслить окружающее пространство.
Городская среда играет важную роль
Несмотря на то что переоборудование офисных зданий набирает обороты, и Терик, и Гришаков подчеркивают: Таллинн стремится не допустить появления однородных районов, состоящих исключительно из офисов или жилых домов. В городе должны развиваться многофункциональные кварталы, где рабочие места, жилье и услуги находятся в непосредственной близости друг от друга.
По словам Аавика, важно, чтобы офисное здание, переоборудуемое в жилой дом, не создавало чрезмерную нагрузку на городское пространство или прилегающие участки, например из-за нехватки парковочных мест. „То же касается детских площадок и зеленых зон. Если офисное здание превращается в жилой дом, а живущие в нем дети из-за нехватки места начинают ходить на игровую площадкой на соседнем участке, подобных ситуаций тоже следует избегать“, — сказал Аавик.
При переоборудовании офисных зданий в жилье необходимо, чтобы поблизости были объекты сферы услуг, общественный транспорт, зеленые зоны и другая инфраструктура. От этого зависит и то, в каких районах целесообразно превращать старые офисы в жилые дома. Гришаков привела в пример коридор между Пярнуским шоссе и железной дорогой, где качество городской среды не способствует переоборудованию офисных зданий в жилье. Исторически здесь располагались промышленные предприятия, позднее — офисы и различные коммерческие объекты. Хотя застройщики теперь хотят возводить в этом районе больше жилых домов, по словам Гришаков, город должен тщательно оценить, насколько допустимо расширять здесь жилую застройку: в районе высокий уровень автомобильного шума и мало зеленых зон.
Государственный архитектор Тынис Арьюс отметил, что длительный простой коммерческих зданий приводит и к снижению спроса на кафе и другие услуги в районе, что также сказывается на жителях и работниках. „Пустующие улицы влияют и на наше общее восприятие города, и на желание проводить там время. Управляющие торговыми центрами прекрасно это понимают: как только какое-либо коммерческое помещение освобождается, они сразу начинают искать ему новое применение, а до тех пор закрывают витрины яркими плакатами, изображающими светлое будущее“, — сказал Арьюс.
Он также отметил, что здания, которые долго остаются без использования, сложнее вновь ввести в эксплуатацию: достаточно нескольких сезонов без отопления, чтобы в здании нарушился микроклимат.
Ниддеррад (Франкфурт, Германия)
В 1960–1970-х годах район Ниддеррад во Франкфурте застраивали офисными зданиями, однако на рубеже веков значительная часть помещений начала пустовать. В 2007–2015 годах район постепенно преобразовали в многофункциональную городскую среду, добавив около 3000 квартир. Одновременно с жильем появились новые парки, велодорожки, детские сады и другие объекты инфраструктуры. Тем не менее преобразование района заняло больше времени, чем ожидалось, а помимо переоборудования зданий потребовались значительные инвестиции в общественные пространства и сферу услуг.
Ило Сен-Жермен (Îlot Saint-Germain) (Париж, Франция)
Новый городской квартал появился на месте бывшего комплекса Министерства обороны Франции. Исторические здания и офисный корпус 1950-х годов переоборудовали в комплекс с 254 доступными квартирами, детским садом, спортивными залами и общественным садом. Чтобы компенсировать недостаток естественного освещения и открытых пространств, в некоторых зданиях добавили балконы и лоджии, а внутренние дворы перепланировали. Проект получил престижную французскую архитектурную премию Équerre d’Argent.
The Cosmopolitan (Брюссель, Бельгия)
Офисную башню в брюссельском квартале у канала, которая годами использовалась не в полной мере, переоборудовали в жилой дом на 156 квартир. Поскольку глубокая планировка офисного здания не подходила для жилых помещений, авторы проекта изменили фасад и планировки квартир, чтобы обеспечить больше естественного света. На нижних этажах сохранились коммерческие площади. Проект считается технически успешным, однако работы оказались сложными и дорогостоящими именно потому, что изначально здание не проектировалось для проживания.
Royale Belge / The Mix (Брюссель, Бельгия)
Построенное в 1970-х годах здание штаб-квартиры страховой компании долгие годы оставалось одним из самых известных офисных объектов Брюсселя. Вместо того чтобы полностью переоборудовать его под жилье, здание превратили в многофункциональный комплекс. Сегодня здесь работают гостиница, коворкинги, рестораны и спортивный центр, а также имеются жилые помещения. Хотя этот проект показывает, что старое офисное здание необязательно сносить, критики отмечают, что его новое назначение ориентировано прежде всего на людей с высокими доходами и практически не помогает решить проблему нехватки доступного жилья в Брюсселе.
