Разница в цене квадратного метра жилой площади в Таллинне и регионах с меньшими доходами выросла до 51 раза. Самые дешевые квартиры Эстонии можно найти в городах Ида-Вирумаа , а также в Валга, Кунда и Тамсалу.
По статистике сделок Земельно-пространственного департамента, медианная цена квадратного метра квартиры в Таллинне составляет 2827 евро, а в Пюсси – 55 евро, то есть разница более чем 51-кратная. Уровень цен в столице в 33 раза выше, чем в Кивиыли, почти в 18 выше, чем в Кохтла-Ярве и более чем в 12 раз выше, чем в Силламяэ. С Валга, Кунда и Тамсалу разрыв примерно десятикратный, с Нарвой – семикратный.
„Разница в ценах отражает демографический разрыв между Таллинном и другими регионами Эстонии, углублявшийся последние 20 лет, и серьезные экономические различия. В этих городах численность жителей резко сократилась, уровень зарплат низкий, а старого и местами пустующего квартирного фонда много“, – пояснил исполнительный директор портала Kinnisvara24 Урмас Уйбомяэ.
Ценовой разрыв со временем только рос
Если в Таллинне медианная цена квадратного метра квартиры за 20 лет более чем удвоилась, то в Нарве она на 28%, а в Силламяэ примерно на треть ниже уровня 2006 года. В остальных рассмотренных городах с низким уровнем цен квадратный метр подорожал. В Кохтла-Ярве цена выросла на пятую часть, в Кунда – на 14%, а в Тамсалу более чем утроилась.
За последние десять лет цены быстрее всего росли именно в Кунда и Тамсалу. Это, однако, не значит, что уровень цен в этих городах приблизился к таллиннскому такими же темпами: он по-прежнему держится в пределах нескольких сотен евро. В маленьких городах на медиану влияют еще и небольшое число сделок, и состояние проданных квартир.
Сравнение уездов показывает то же самое. Медианная цена квадратного метра квартиры в Харьюмаа в 11 раз выше, чем в Ида-Вирумаа, и в 8,7 раза выше, чем в Валгамаа.
Меньше жителей – меньше покупателей
Разрыв в демографии и на рынке труда между Харьюмаа и Таллинном с одной стороны и Валгамаа и Ида-Вирумаа с другой за эти годы только увеличился. По данным Департамента статистики, число жителей Харьюмаа выросло почти на 22%, тогда как Ида-Вирумаа потерял 28% населения, а Валгамаа – почти четверть. Население Таллинна выросло на 15%, а Нарвы, Кохтла-Ярве и Силламяэ – сократилось на четверть, а местами и на треть.
„Если в 2006 году в Харьюмаа жило втрое больше людей, чем в Ида-Вирумаа, то теперь уже более чем в пять раз. Двадцать лет назад Таллинн превосходил Нарву по числу жителей в 5,9 раза, сейчас – в девять“, – говрит Уйбомяэ.
Кроме того, медианная зарплата в Ида-Вирумаа составляет около 72%, а в Валгамаа – 70% от уровня Харьюмаа. Занятость в обоих уездах тоже уступает Харьюмаа. Уровень безработицы в Ида-Вирумаа в этом году превышает 11% при среднем по Эстонии 7,1%. „Уровень зарплат в регионе влияет на то, насколько большой жилищный кредит может взять покупатель. Менее уверенные перспективы на рынке труда заставляют и покупателей, и банки взвешивать решения тщательнее“, – добавил Уйбомяэ.
Дешевая квартира может потребовать больше собственных средств
Низкая цена покупки не всегда означает, что жилье легко купить или привести в порядок. В регионе с низкой активностью сделок банк может оценить залог ниже цены покупки или потребовать большего самофинансирования. Небольшая рыночная стоимость затрудняет и получение кредита на ремонт: вложения могут не вернуться в цене продажи квартиры.
По словам Уйбомяэ, новая квартира была бы для банка, как правило, более надежным залогом, но жилье стоимостью от 100 000 до 200 000 евро многим местным жителям не по карману. Это и есть причина, по которой в этих городах не появляются новостройки. В Нарве только сейчас достроен первый многоквартирный дом после 1980-х годов. При этом строительство в Ида-Вирумаа, Валга или Кунда обходится не дешевле, чем в Таллинне.
„Так возникает снежный ком. Слабый спрос снижает цены и ликвидность, банки осторожнее оценивают залог, а ремонт и новое строительство реже окупаются. Жилой фонд стареет, и региону еще труднее привлекать новых жителей“, – сказал Уйбомяэ.
