Экономист: в Таллинне выросла доступность жилья, несмотря на высокий Euribor

Во втором квартале столичный рынок жилья оставался активным прежде всего за счет квартир на вторичном рынке. При этом жилье стало доступнее для покупателей: чистые зарплаты растут заметно быстрее цен на квартиры . По расчетам Swedbank , семья с доходом в полторы средние зарплаты сейчас может позволить себе квартиру большей площади, чем год назад, несмотря на высокий Euribor.

Во втором квартале 2026 года вторичный рынок Таллинна был традиционно активнее, чем в начале года. Однако по сравнению со вторым кварталом прошлого года количество сделок осталось примерно на том же уровне. По данным Swedbank, количество бронирований в новостройках было ниже как по сравнению с предыдущим кварталом, так и с аналогичным периодом прошлого года, в то время как предложение новых квартир немного увеличилось.

В первой половине года среднее время продажи квартиры в новостройке составляло 2 года и 1 месяц. Для сравнения: в период пиковых значений Euribor (2023–2024 годы) этот показатель составлял 2 года и 4 месяца, а в допандемийные годы (2010–2019) – в среднем всего 1 год и 2 месяца, передает данные экономист Swedbank Марианна Рыбинская.

Покупательная способность зарплаты на рынке квартир в этом году заметно выросла

Покупательная способность средней чистой зарплаты на рынке жилья по сравнению с прошлым годом заметно улучшилась. Благодаря налоговой реформе рост чистых доходов ускорился и значительно опережает рост цен на квартиры. По данным земельного департамента, во втором квартале средняя цена квартир на вторичном рынке была на 4% выше, чем годом ранее, тогда как рост цен на предлагаемые новостройки, по данным Swedbank, составил около 5%.

Во втором квартале домохозяйство, проживающее в Таллинне и получающее доход в размере полутора средних чистых зарплат, могло позволить себе купить на вторичном рынке квартиру площадью до 77,6 кв. м*. Годом ранее этот показатель составлял чуть более 74 кв. м. Если ориентироваться на цены, предлагаемые застройщиками, в первом квартале можно было приобрести квартиру площадью 44,7 кв. м в новостройке, тогда как годом ранее – до 42 кв. м.

Согласно прогнозу банка, в этом году Европейский центральный банк еще один раз повысит процентную ставку – в сентябре на 0,25 процентного пункта. Таким образом, текущий уровень рыночных процентных ставок уже отражает одно ожидаемое повышение ставки. Хотя Euribor и во второй половине года останется выше прошлогоднего уровня, благодаря быстрому росту чистых зарплат покупательная способность домохозяйств на рынке жилья Таллинна останется выше, чем год назад.

Доступность квартир ухудшилась и в Риге, и в Вильнюсе

И в Риге, и в Вильнюсе активность на рынке квартир во втором квартале была несколько ниже, чем годом ранее, но по-прежнему превышала долгосрочный средний уровень. В обеих столицах рост зарплат отставал от роста цен на квартиры, поэтому их доступность ухудшилась как по сравнению с предыдущим кварталом, так и с аналогичным периодом прошлого года. В Риге рост цен на квартиры ускорился до более чем 7%, а в Вильнюсе в годовом выражении по-прежнему превышал 13%.

Несмотря на ухудшение доступности (под доступностью понимается ситуация, при которой платежи по жилищному кредиту сроком на 30 лет с первоначальным взносом 15% составляют 30% чистого дохода домохозяйства) квартир в Риге и Вильнюсе, новостройки там по-прежнему были доступнее, чем в Таллинне. По расчtтам Swedbank, во втором квартале среднестатистическому домохозяйству в Риге была доступна квартира площадью 58 кв. м в новостройке. В Вильнюсе доступной была квартира площадью 53,5 кв. м. В Таллинне соответствующий показатель, согласно статистике Земельно-пространственного департамента, составлял около 50 кв. м, а исходя из цен, предлагаемых застройщиками, – 44,7 кв. м. В отличие от текущих цен в предложениях застройщиков, данные Земельно-пространственного департамента отражают уже заключённые сделки, поэтому могут основываться на более раннем уровне цен и создавать несколько более благоприятное представление о доступности новостроек.

На вторичном рынке среднестатистическому домохозяйству, проживающему в Вильнюсе, в третьем квартале была доступна квартира площадью 61 кв. м. Хотя сопоставимых данных по Риге нет, в целом доступность квартир на вторичном рынке там лучше, чем в Таллинне и Вильнюсе.

* В основе расчета доступности жилья Swedbank в странах Балтии лежит домохозяйство с доходом, равным 1,5 средней чистой зарплаты. Под доступностью понимается ситуация, при которой платежи по жилищному кредиту сроком на 30 лет с первоначальным взносом 15% составляют 30% чистого дохода домохозяйства.