Старейшина волости Йыэляхтме Андрус Умбоя сказал, что, если правительство в ближайшее время не узаконит плату на развитие социальной инфраструктуры, жилищное строительство в основных экономических регионах Эстонии может остановиться.
По мнению Михкеля Элисте, профессионального оценщика и эксперта-аналитика самого крупного в Эстонии агентства недвижимости Uus Maa, затянувшаяся неопределенность при отсутствии решения этой проблемы может привести к сокращению количества предложений и росту цен, а в конечном итоге за это заплатят покупатели.
По словам Элисте, местные самоуправления не могут отменять уже действующие детальные планировки, однако они вправе ограничивать утверждение новых или даже приостанавливать их рассмотрение. „Волость Виймси уже несколько лет ограничивает реализацию новых проектов. С одной стороны, это связано с обеспокоенностью относительно достаточности инфраструктуры, особенно системы водоснабжения. С другой стороны, в волости продолжается разработка нового генерального плана, что привело к временному запрету как на строительство, так и на утверждение новых планировок“, — пояснил Элисте.
„Многие волости по умолчанию начали вводить плату на развитие социальной инфраструктуры сразу после большого финансового кризиса. Это делалось с целью не допустить того, чтобы местным властям приходилось в слишком большом объеме нести сопутствующие расходы, связанные с проектами частных застройщиков, — от создания инженерной инфраструктуры до обеспечения местами в детских садах. Однако на практике применение этого механизма сегодня стало значительно более широким и менее четко определенным“, — отметил Элисте.
„Это была, условно говоря, серая зона, но рынок, по крайней мере в Харьюмаа, в значительной мере согласился с такими дополнительными расходами. Однако произошло это скорее по косвенным причинам — просто потому, что иначе продолжать реализацию проектов развития было бы невозможно. В бюджетах самоуправлений зачастую недостаточно средств, чтобы самостоятельно финансировать все необходимые дополнительные расходы. Для этого им пришлось бы брать кредиты, выпускать облигации или теоретически применять иные модели государственно-частного партнерства (PPP), которые в Эстонии пока очень мало распространены и нередко связаны с высокими коррупционными рисками. Сложившаяся ситуация, при которой от застройщиков требуют дополнительных платежей, в целом воспринимается рынком как допустимая, но лишь до тех пор, пока расходы остаются в пределах разумного, и не превышают определенного уровня. Однако сегодня в отдельных регионах ситуация, судя по всему, уже вышла из-под контроля, и во многом превратилась в политический вопрос“, — констатировал Элисте.
„Проблема в том, что, хотя закон не запрещает органам местного самоуправления напрямую требовать от застройщиков денежные взносы, на практике такие платежи все чаще взимаются в случаях, уже не связанных с инфраструктурными расходами конкретного проекта. В Таллинне нередки случаи, когда, образно говоря, при строительстве многоквартирного дома в Каламая от застройщика требуют оплатить взнос на развитие социальной инфраструктуры, а затем использует эти средства для покрытия социальных или инфраструктурных расходов в совершенно другом районе или микрорайоне города“, — пояснил Элисте.
„Независимо от уже рассмотренных или все еще находящихся в производстве судебных споров в подобных случаях, на рынке в целом складывается мнение, что эта практика, в той или иной степени, вероятнее всего сохранится и в будущем. К сожалению, учитывая состояние бюджетов местных самоуправлений в Эстонии и общие перспективы развития общества, маловероятно, что у самоуправлений по всей стране появятся значительные дополнительные возможности финансировать проекты жилищного строительства за счет собственных средств. Ситуация, при которой местные самоуправления используют проекты развития как источник пополнения своих бюджетов, в действительности скорее свидетельствует о более глубокой структурной проблеме бюджетов“, — прокомментировал Элисте.
„Рынок по своей природе стремится к равновесию. Если представить, что строительная деятельность в Таллинне или его окрестностях в рамках планирования на некоторое время прекратилась, рынок изменил бы правила игры и предложение, вместе со спросом, просто переместилось бы географически в те районы, где подобные юридические проблемы не возникают или не имеют большого значения для застройщиков. В этом контексте некоторые самоуправления в окрестностях Таллинна, возможно, ожидают больше новых жителей, чем те, которые уже пережили подобное разрастание города“, — сказал Элисте.
„В районах, где разработка новых детальных планировок или проектных условий может привести к значительным дополнительным затратам времени или финансов по сравнению с альтернативными рыночными зонами, покупатели жилой недвижимости в первую очередь столкнутся с ростом цен и возможным ограничением количества предложений. Затраты на социальную инфраструктуру до сих пор в конечном итоге полностью покрывались конечным потребителем, и так будет и в будущем“, — добавил Элисте.
